대출을 신청하는 경우에 대출한도를 정하는 방법이 세 가지가 있습니다.  기본적으로 신용대출을 받는 경우에는 차입자의 상환능력을 평가해야 합니다. 그래서 상환이력과 신용등급, 대출비율 등을 고려합니다.  대출비율은 차입자가 가지고 있는 부채의 비율을 의미합니다.

그리고 담보대출을 받는 경우, 담보자산의 가치에 대하여 인정되는 담보비율을 대출한도로 적용합니다. 오늘은 대출을 신청하는 경우 어떤 재무적 지표를 기준으로 대출한도를 정하는지 알아보도록 하겠습니다.

신용대출의 경우는 현재 소득이나 보유하고 있는 자산의 가치가 아니라 미래에 발생할 것으로 기대되는 소득흐름으로 대출을 신청하기 때문에, 차입자에게 있어 가장 중요한 것은 미래에 안정적으로 대출금을 벌 수 있는지 입니다.

대출비율 을 검토하는 이유는 채무상황에 따라서 차입자가 느끼는 상환의 부담이 달라지고, 새롭게 얻은 소득이라 하더라도 기존의 채무를 상환하는 데 사용되어야 한다면, 새로운 대출금을 상환할 여력이 부족할 수 있다고 판단하기 때문입니다. 담보대출의 경우는 현재 자산을 저당잡기 때문에 채무불이행이 발생하면 해당 담보물을 압류하는 식으로 상환 리스크를 최소화합니다.

DTI (Debt to Income) 비율

1.1 DTI 비율의 의의

총 부채 상환비율인 DTI 비율은 '총 대출의 원리금 / 연소득 * 대출연수' 로 계산합니다. 즉, 차입자가 가지고 있는 소득흐름에 대하여 대출기간이 만료하는 기간까지 갚아야 하는 총 원리금을 의미합니다. 이때 차입자의 현재 소득이나 자산가치는 반영되지 않으며, 미래에 남아있는 대출기간 중 벌어들이는 소득과 지출해야 할 금액만을 별도로 계산합니다.

DTI방식으로 대출비율을 결정하게 되면 해당 차입자의 상환능력을 생산성을 바탕으로 책정할 수 있습니다. 다만 현재 소득수준이 마이너스인 차입자의 경우, 기존에 가지고 있는 부채가 계산식에서 제외되기 때문에 상환능력을 적절히 평가하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 현재 소득수준이 높은 경우 연소득이 낮다면 대출한도가 낮아지게 되어 보수적으로 한도를 설정할 수 있습니다.

1.2 DTI비율을 이용한 대출한도 책정 방식

DTI비율은 은행의 입장에서 회수기간을 의미합니다. 가령 연소득이 1억인 차입자가 5년동안 대출받을 수 있는 금액은 DTI 50% 규제하에서 2억5천만 원입니다. 은행은 연소득의 50%씩을 상환한다면 5년동안 2억 5천만 원을 회수할 수 있을 것이라고 기대하기 때문에 원리금의 합계가 2억 5천만 원이 되도록 대출 한도를 설정합니다.

금리를 결정하는 방식은 신용도와 기준금리, 가산금리, 우대금리 등의 항목을 토대로 결정하기 때문에 별도의 절차를 거치고, 금리가 결정되면 DTI비율에 의해 대출한도가 결정됩니다. 은행은 한도를 책정하기 위해 소득조건과 재직기간 조건을 요구합니다.

1.3 정부의 의도

정부가 DTI비율을 도입하게 된 배경에는 총 대출금액을 규제하기 위한 의도가 숨어있습니다. DTI비율은 연소득 대비 부채의 총량을 의미하기 때문에 이 비율이 낮아지면 대출 총액이 줄어들게 됩니다. 차입자에게 발생할 소득 중에서 대출상환에 사용할 비율이 낮게 책정되는 효과가 있어 허용되는 대출금액이 작아지게 됩니다.

2. DSR(Debt Savings Ratio)

2.1 DSR의 의의

총체적 부채 상환비율인 DSR은 '차입자가 보유하고 있는 총 부채(원리금 합계) / 연소득 * 대출기간' 으로 계산합니다. DTI비율과 비교하여 분자값에 해당하는 총부채에는 현재 신청하는 대출의 원리금 뿐만 아니라 기존에 보유하고 있는 채무를 모두 포함합니다. 그래서 보다 엄격한 기준으로 상환능력을 평가한다고 볼 수 있습니다.

앞서 설명했던 것처럼 DTI비율은 차입자의 현재 채무상황을 제외하고 계산하지만, DTI비율은 빚이 있는 채무자는 대출한도가 줄어드는 효과를 보게 됩니다

2.2 DSR을 이용한 대출한도 책정방식

똑같이 연소득 1억 원에 대출기간 5년인 차입자를 가정해보겠습니다. 추가로 이 차입자는 1억 원의 원리금 상환액이 남아있습니다. DSR 을 50%로 가정했다면, 이 차입자가 받을 수 있는 신규 대출 원리금의 합계는 1억 5천만 원입니다. DTI방식으로 구했을 때와 비교하여 남아있는 채무 1억 원 어치가 더 적습니다.

2.3 정부의 의도

DSR방식을 적용하면 위에서 계산한 바와 같이 더 낮은 금액의 대출한도가 허용됩니다. 정부에서는 보다 엄격하게 대출총액을 규제하려는 의도가 담겨있습니다. 과거에는 주택담보대출을 받기 위해서 LTV(Loan-to-Value), DTI 두 지표만을 필요로 했지만 2019년부터는 DSR까지 추가로 3가지 지표를 토대로 대출한도를 설정하게 되었습니다.

출처 : https://life24korea.com/%eb%8c%80%ec%b6%9c%ed%95%9c%eb%8f%84-%ea%b8%b0%ec%a4%80%ec%9d%84-%ea%b2%b0%ec%a0%95%ec%a7%93%eb%8a%94-%eb%8c%80%ec%b6%9c%eb%b9%84%ec%9c%a8-%ec%95%8c%ec%95%84%eb%b3%b4%ea%b8%b0/